FinanzasVivienda Paso 1 de 6 Comprar vs Alquilar Ahorro vs Mercado Gastos de compra Simulador hipoteca Amortizar hipoteca Venta vivienda
Calculadora

¿Comprar o alquilar?

Descubre qué opción te conviene más a largo plazo en España. Ajusta los parámetros a tu situación y compara el coste real de cada alternativa.

1

Configura tu escenario

Introduce el precio de la vivienda, el alquiler de tu zona y el resto de parámetros. Los valores iniciales son orientativos.

2

Mira los resultados

El simulador calcula el coste neto real de cada opción, incluyendo lo que ganarías invirtiendo el dinero que no gastas en la entrada.

3

Encuentra el equilibrio

Localiza el año exacto en que una opción empieza a ganar a la otra. Cuanto más lejos esté, más depende de tus circunstancias.

Parámetros

Precio total de la vivienda, sin gastos adicionales.
Porcentaje del precio que pagas de tu bolsillo. Los bancos suelen financiar hasta el 80%.
Interés anual de la hipoteca a tipo fijo. Consulta ofertas actuales de tu banco.
Duración del préstamo. Más plazo = menos cuota, pero más intereses totales.
Lo que pagarías hoy por un piso equivalente al que comprarías.
Dentro de un contrato, la subida anual está limitada al IPC (normalmente 2-3%).
Cada 5 años el contrato se renueva y el casero puede ajustar el precio libremente.
Cuántos años quieres comparar. Comprar suele ganar a largo plazo; alquilar, a corto.
Si no compras, el dinero de la entrada se invierte (ej. fondos indexados). ¿Qué rentabilidad anual esperas?
Resultado a años

Tu inversión si alquilas

Si alquilas en vez de comprar, el dinero de la entrada y gastos () se invierte a la rentabilidad que has elegido. Así evoluciona tu cartera:

Capital inicial
Valor a años
Ganancia neta

Compra

Coste neto total
Todo lo que pagas menos el valor de la vivienda al final. Si es negativo, has ganado dinero.
Entrada + gastosTu aportación inicial (entrada) más impuestos de compra, notaría y registro (~10% del precio).
Cuotas hipoteca
Mantenimiento + IBIComunidad, IBI, seguros, derramas y reparaciones. Se estima un 1,2% anual del valor de la vivienda.
Valor viviendaValor estimado de tu vivienda al final del periodo, asumiendo una revalorización del 2% anual.
Coste oportunidadLo que habrías ganado invirtiendo el dinero de la entrada en vez de destinarlo a la compra, a la rentabilidad alternativa elegida.

Alquiler

Coste neto total
Total de alquileres pagados menos las ganancias de invertir el dinero que te ahorras al no comprar.
Total alquileres
Fianza (devuelta)
Capital invertidoEl dinero de la entrada y gastos de compra que, al alquilar, destinas a inversión en otros activos.
Rendimiento inversiónGanancias acumuladas de invertir el capital a la rentabilidad alternativa que has elegido en los parámetros.

Evolución del coste acumulado

Compra
Alquiler
Cuanto más baja la línea, mejor para esa opción. El punto donde se cruzan es el equilibrio: a partir de ahí, la opción de abajo gana.

Qué tiene en cuenta este simulador

Gastos de compra

Se incluye un ~10% sobre el precio para cubrir ITP o IVA, notaría, registro y gestoría, que es lo habitual en España.

Revalorización de la vivienda

Se asume un crecimiento del 2% anual del valor de la propiedad, en línea con la media histórica española a largo plazo.

Contratos de alquiler

Dentro de los 5 años de contrato la subida se limita al IPC. Al renovar, el propietario puede actualizar libremente a mercado.

Coste de oportunidad

Si alquilas, el dinero que habrías usado como entrada se invierte a la rentabilidad que elijas (ej. 5% en fondos indexados). Esto se descuenta del coste del alquiler.

Detalle año a año

Año Coste compra Coste alquiler Inversión Ventaja
Siguiente: ¿Estoy llegando a tiempo?

Paso 2 — Comprueba si ahorras más rápido de lo que sube el mercado

Comprar o alquilar: lo que deberías saber antes de decidir

El mito de "alquilar es tirar el dinero"

Es probablemente la frase más repetida en las conversaciones sobre vivienda en España. Pero la realidad es bastante más matizada. Cuando compras, una parte importante de tu cuota mensual se va en intereses —dinero que tampoco recuperas—. A eso hay que sumarle la cuota de comunidad, el IBI, el seguro del hogar, las derramas y el mantenimiento ordinario del piso. Todo eso son gastos que no generan patrimonio, exactamente igual que un alquiler. Además, hay un coste que casi nadie menciona: el coste de oportunidad de inmovilizar 50.000 o 60.000 euros en la entrada y los gastos de compra, dinero que podría estar invertido y generando rentabilidad.

El punto de equilibrio: entre 5 y 10 años

Comprar tiene sentido económico a largo plazo, pero solo si te quedas el tiempo suficiente para amortizar los gastos iniciales. Esos gastos —impuestos, notaría, registro, comisión de apertura— suponen entre un 10% y un 15% del precio de compra. En la mayoría de escenarios, necesitas mantener la vivienda al menos 5 a 10 años para que comprar resulte más barato que haber alquilado. Si crees que podrías mudarte antes de ese periodo —por trabajo, por crecimiento familiar o simplemente porque no estás seguro de la zona—, el alquiler suele salir mejor parado.

Los tipos de interés importan más de lo que crees

Con el euríbor en la zona del 2-3%, las cuotas hipotecarias son sensiblemente más altas que hace unos años, cuando los tipos estaban en negativo. Esto cambia radicalmente la ecuación compra-alquiler: cuanto más alto el tipo de interés, mayor es la parte de tu cuota que se destina a intereses y menor la que reduce tu deuda. En ese escenario, el argumento de "estás pagando tu propia casa" pierde fuerza, porque una proporción considerable de tu pago mensual sigue siendo un gasto puro.

Qué dice la ley de alquiler en España

Un aspecto que muchos inquilinos desconocen es que la legislación española ofrece bastante protección. Los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es empresa), y durante ese periodo las subidas de renta están limitadas al IPC o al índice de referencia que aplique. Eso da una estabilidad considerable, especialmente si consigues un buen alquiler inicial.

No hay una respuesta universal

Comprar es mejor para quien tiene ahorros suficientes, estabilidad laboral y geográfica, y un horizonte de al menos 7-10 años en la misma vivienda. Alquilar es mejor para quien necesita flexibilidad, no tiene los ahorros para la entrada, o vive en una ciudad donde la ratio precio-alquiler es muy alta. Lo importante es tomar la decisión con números reales, no con frases hechas. Usa la calculadora de arriba con tus datos concretos: precio real de la vivienda que te interesa, alquiler equivalente en la misma zona, y tus ahorros disponibles. El resultado te sorprenderá.