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Calculadora

¿Cuánto necesitas de verdad para comprar?

El precio del piso es solo el principio. Entre impuestos, notaría y la entrada del banco, necesitas bastante más del "20%" que suele decirse. Aquí te lo calculamos al euro.

¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?

Impuestos
5-10% del precio
Notaría
400-900 €
Registro
300-600 €
Gestoría
300-600 €

Cuando compras un piso, además de la entrada que pide el banco (normalmente el 20% del precio), tienes que pagar impuestos, notaría, registro y gestoría. En total, necesitas tener ahorrado entre un 25% y un 35% del precio de la vivienda. Usa esta calculadora para saber tu cifra exacta.

La vivienda
Datos básicos del piso que quieres comprar.
Cada comunidad tiene impuestos diferentes. Elige la tuya para un cálculo exacto.
Obra nueva (vivienda nueva a estrenar) Obra nueva paga IVA (10%) + AJD en vez de ITP. Segunda mano paga solo ITP.
Menor de 35 años o primera vivienda habitual Algunas comunidades aplican un tipo reducido de ITP si cumples estos requisitos.
La hipoteca
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación (que suele coincidir con el precio de compra). Ese 20% restante lo pones tú como entrada.
Lo habitual es 80%. Si tienes más ahorros, puedes pedir menos.
Incluir tasación (~350 €) Es obligatoria si pides hipoteca. La paga el comprador.
Total que necesitas tener ahorrado
Entrada al banco
Gastos e impuestos

Desglose completo

Entrada (aportación propia)
ITP
Notaría
Registro de la propiedad
Gestoría
Tasación
Total necesario

Proporción de cada gasto

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Paso 4 — Simula cuota mensual, intereses y presupuesto máximo

Todos los gastos de comprar una vivienda en España, explicados

La sorpresa del 30-35%

Muchos compradores primerizos se centran en reunir el 20% de entrada que no financia el banco y se olvidan del resto. Pero entre impuestos, notaría, registro y gastos bancarios, necesitas sumar un 10-15% adicional. En la práctica, para comprar un piso de 200.000 euros necesitarás tener ahorrados entre 60.000 y 70.000 euros en efectivo. Es la barrera de entrada real al mercado de la vivienda en propiedad, y conviene tenerla clara desde el principio para no llevarse sorpresas desagradables.

ITP en vivienda de segunda mano vs. IVA en obra nueva

Si compras una vivienda usada, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 4% y el 10% según la comunidad autónoma. Madrid aplica un 6%, Cataluña un 10%, Andalucía un 7%. Si compras obra nueva directamente al promotor, en lugar de ITP pagarás un 10% de IVA más el Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele estar entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. En general, la obra nueva sale algo más cara en impuestos, aunque el coste total depende mucho de dónde compres.

Notaría y registro: cantidades reguladas

Los honorarios de notario y registrador de la propiedad están fijados por ley mediante aranceles, así que no varían de un profesional a otro. Juntos suelen suponer entre el 0,1% y el 0,5% del precio de compraventa. Es un coste relativamente menor comparado con los impuestos, pero conviene tenerlo en cuenta. Desde 2019, los gastos de notaría y registro de la hipoteca los paga el banco, no el comprador —solo pagas los de la compraventa—.

Gastos bancarios: lo que puedes negociar

La tasación del inmueble es obligatoria y cuesta entre 300 y 500 euros. La comisión de apertura de la hipoteca, que podía llegar al 1% del préstamo, es cada vez menos habitual y a menudo negociable. Un consejo práctico: solicita ofertas de al menos tres entidades diferentes antes de firmar nada. La diferencia entre la primera oferta y la que consigues después de negociar puede ahorrarte miles de euros a lo largo de la hipoteca. Los brókeres hipotecarios pueden ser un buen aliado, especialmente si no tienes tiempo o experiencia para comparar.

Ventaja para compradores jóvenes

Si eres menor de 35 años (o 32 en algunas comunidades), revisa si tu comunidad autónoma ofrece un tipo reducido de ITP para jóvenes. Muchas regiones reducen el tipo al 3,5-5% para la compra de primera vivienda por menores de cierta edad, lo que puede suponer un ahorro de varios miles de euros. La calculadora de arriba ya aplica estas reducciones automáticamente cuando seleccionas tu comunidad y marcas la opción de joven comprador.