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¿Qué hipoteca puedo permitirme?

Calcula tu cuota mensual exacta, cuánto pagarás de intereses al banco y si tu economía aguanta la compra sin ahogarte.

Lo que necesitas entender antes de firmar

Cuota mensual
Lo que pagas al banco cada mes (capital + intereses)
Total de intereses
El coste "extra" que pagas por pedir el dinero prestado
Ratio de esfuerzo
% de tu sueldo que se va en la cuota — el banco quiere que sea ≤35%

El banco te presta dinero y tú lo devuelves mes a mes durante 15-30 años. Cada cuota tiene dos partes: una parte reduce tu deuda (capital) y otra es el coste del préstamo (intereses). Al principio, casi toda la cuota son intereses. Con el tiempo, cada vez pagas más capital y menos intereses. Este simulador te muestra exactamente cómo funciona eso con tus números.

La hipoteca
¿Cuánto te presta el banco y en qué condiciones?
Normalmente es el 80% del precio de la vivienda. Si el piso cuesta 250.000 €, el banco te presta 200.000 € y tú pones los otros 50.000 € de entrada.
Más años = cuota más baja, pero pagas muchos más intereses. La mayoría de hipotecas en España son a 25-30 años. El máximo legal es 40 años.
En 2024 los tipos fijos están entre 2,5% y 3,5%. Los variables suelen ser Euríbor + diferencial (alrededor de 1-2% total en tiempos normales, pero puede subir mucho).
Fijo: la cuota nunca cambia. Pagas un poco más de interés a cambio de tranquilidad y previsibilidad.
Tus ingresos
Para comprobar si te puedes permitir la cuota. El Banco de España recomienda que la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos.
Tu nómina mensual después de impuestos. Si compráis en pareja, sumad las dos nóminas.
Tu cuota mensual
Total que devuelves al banco
Total de intereses
Intereses / Capital
¿Te lo puedes permitir?
El ratio de esfuerzo mide qué porcentaje de tu sueldo se va en la cuota. El Banco de España recomienda no superar el 35%. Por encima del 40% es muy arriesgado.
0% Cómodo ≤30% Justo ≤35% Riesgo >40%

Lo que pagas de verdad

Desglose del coste total de la hipoteca. El capital es lo que realmente vale el piso; los intereses son lo que gana el banco.

Capital (lo que te prestaron)
Intereses (lo que gana el banco)
Total devuelto

Evolución de la deuda

Así baja tu deuda pendiente con el banco año a año. Fíjate en cómo al principio apenas baja — eso es porque casi toda la cuota son intereses.

Tabla de amortización anual

Resumen año a año de lo que pagas de capital, intereses y la deuda que te queda.

Año Cuota anual Capital Intereses Deuda restante
Siguiente: ¿Cómo optimizo mi hipoteca?

Paso 5 — Descubre si amortizar plazo o cuota y cuánto te ahorras

Cómo funciona una hipoteca en España: guía práctica

El sistema de amortización francés

Prácticamente todas las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés. Esto significa que pagas la misma cuota cada mes, pero la composición interna de esa cuota cambia a lo largo del tiempo. Al principio, la mayor parte de tu pago mensual se destina a intereses y solo una fracción pequeña reduce tu deuda real. Conforme avanza la hipoteca, esa proporción se invierte: cada vez pagas menos intereses y más capital. Es un detalle fundamental, porque explica por qué las amortizaciones anticipadas en los primeros años tienen un impacto enorme en el ahorro total de intereses.

Fija, variable o mixta: cuál elegir

La hipoteca a tipo fijo te da la tranquilidad de saber exactamente cuánto pagarás cada mes durante toda la vida del préstamo. La variable, vinculada al euríbor, suele empezar con un tipo más bajo pero implica que tu cuota puede subir o bajar cada 6 o 12 meses. La mixta combina ambas: un periodo inicial a tipo fijo (normalmente entre 3 y 10 años) y el resto a variable. En un contexto de tipos de interés moderados como el actual, la fija ofrece seguridad a costa de pagar algo más, mientras que la variable puede salir más barata si los tipos bajan en el futuro. No hay una opción universalmente mejor —depende de tu tolerancia al riesgo y de cuánto tiempo piensas mantener la hipoteca—.

La regla del 30-35% y lo que mira el banco

Los bancos españoles aplican una regla clara: la cuota de la hipoteca más cualquier otro préstamo que tengas no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Si cobras 2.000 euros al mes, tu cuota máxima será de unos 600-700 euros. Además del ratio de endeudamiento, las entidades valoran la estabilidad laboral (preferiblemente contrato indefinido con al menos 2 años de antigüedad), la ausencia de otras deudas significativas, y que tengas ahorros más allá de la entrada y los gastos. Si eres autónomo, te pedirán varios años de declaraciones de renta para verificar ingresos estables.

Negocia: el tipo publicado no es el tipo final

Un error habitual es aceptar la primera oferta del banco sin negociar. El tipo de interés que aparece en la web de la entidad es un punto de partida, no un precio cerrado. Comparando entre varias entidades y usando la competencia como palanca, es posible mejorar el tipo entre 0,1 y 0,3 puntos porcentuales, lo que puede traducirse en miles de euros de ahorro a lo largo de 25 años. Los brókeres hipotecarios conocen el mercado y pueden conseguir condiciones que no están disponibles en la oficina de calle. Además, revisa las bonificaciones que te ofrecen: domiciliar la nómina y contratar el seguro de hogar suelen rebajar el tipo, pero calcula si el coste de esos productos compensa realmente el descuento que recibes.