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Calculadora

Vender tu piso: impuestos y costes

Vender una vivienda en España tiene costes que muchos no esperan: plusvalía municipal, IRPF sobre la ganancia y comisiones. Calcula cuánto te quedas realmente.

¿Que impuestos se pagan al vender?

Plusvalía
Impuesto municipal
IRPF
19-28% ganancia
Comision
3-5% agencia
Exenciónes
Reinversion, +65

Al vender una vivienda pagas dos impuestos principales: la plusvalía municipal (al ayuntamiento, por el incremento del valor del suelo) y el IRPF sobre la ganancia patrimonial (a Hacienda, por el beneficio obtenido). Pero existen exenciónes importantes si es tu vivienda habitual o tienes más de 65 años. Usa esta calculadora para ver tu caso exacto.

Datos de la compraventa
Introduce los precios de compra y venta, y los años que has tenido la vivienda.
Desde que compraste hasta que vendes. Afecta al cálculo de la plusvalía municipal.
Plusvalía municipal
El valor catastral del suelo aparece en tu recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Es solo la parte del suelo, no la construccion. Si no lo sabes, puedes consultar el catastro en sedelectronica.catastro.gob.es.
Es el valor del suelo según el catastro, no el valor total de la vivienda. Lo encuentras en el recibo del IBI.
Cada ayuntamiento fija su tipo (maximo legal: 30%). Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio.
Gastos de la operacion
Los gastos de compra y venta se restan de la ganancia patrimonial a efectos del IRPF.
Impuestos, notaria, registro y gestoria que pagaste al comprar (tipicamente 10-12%).
Lo que cobra la agencia inmobiliaria. Si vendes por tu cuenta, pon 0%.
Reformas y mejoras documentadas con factura (no mantenimiento). Se restan de la ganancia.
Exenciónes fiscales
Estas exenciónes pueden reducir significativamente lo que pagas de IRPF.
¿Es tu vivienda habitual? Para que sea vivienda habitual debes haber vivido en ella de forma continuada al menos 3 años. Excepto separación, traslado laboral u otra causa justificada.
¿Tienes 65 años o más? Si tienes 65+ y vendes tu vivienda habitual, estas totalmente exento de pagar IRPF por la ganancia.
Si reinviertes todo el precio de venta en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de vender), la ganancia queda exenta al 100%. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporciónal.
Te quedas con (neto)
Ganancia neta
Total impuestos
Gastos venta

Plusvalía municipal: dos métodos de cálculo

El ayuntamiento calcula la plusvalía por dos métodos y pagas el que sea menor. Si vendes por debajo del precio de compra, puedes no pagar plusvalía.

Metodo real
0 €
Metodo objetivo
0 €

Desglose completo

Plusvalía municipal
IRPF sobre ganancia
Comisión inmobiliaria
Total costes de venta

Detalle IRPF por tramos

Proporcion de cada coste

Vendes a pérdidas. No pagarás IRPF por la ganancia (porque no la hay), pero es posible que aún debas pagar la plusvalía municipal si el valor catastral del suelo ha subido. Puedes reclamar la exención si demuestras que no ha habido incremento real de valor.
Exención total por mayor de 65 años. Al tener 65 o mas años y ser tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de IRPF. No pagas nada por ese concepto.
Recuerda: Para que se considere vivienda habitual, debes haber residido en ella de forma continuada durante al menos 3 años. Si la reinversion se hace en los 2 años anteriores o posteriores a la venta, podrás aplicar la exención.
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Vender tu piso en España: impuestos y trámites que debes conocer

Los dos impuestos principales al vender

Cuando vendes una vivienda en España hay dos tributos que debes tener muy presentes. El primero es la plusvalía municipal, que se paga al ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. El segundo es el IRPF sobre la ganancia patrimonial, que se declara a Hacienda en la renta del año siguiente. Ambos pueden suponer cantidades significativas, así que es fundamental calcularlos antes de fijar el precio de venta para evitar sorpresas desagradables con la factura fiscal.

Plusvalía municipal: dos métodos de cálculo

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, existen dos formas de calcular la plusvalía municipal. El método objetivo aplica unos coeficientes anuales al valor catastral del suelo. El método real calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicando la proporción del suelo sobre el total. Tienes derecho a tributar por el método que te resulte más favorable, es decir, el que arroje una cantidad menor. Si vendiste con pérdidas, no tienes que pagar plusvalía municipal en absoluto, aunque sí deberás presentar la declaración para acreditarlo.

IRPF: tipos progresivos sobre la ganancia neta

La ganancia patrimonial en IRPF se calcula restando al precio de venta el precio de compra, los gastos de ambas operaciones (notaría, registro, impuestos, comisión de agencia) y las mejoras que puedas acreditar con factura. Sobre esa ganancia neta se aplican tipos progresivos: el 19% para los primeros 6.000 euros, el 21% hasta 50.000, el 23% hasta 200.000, el 27% hasta 300.000 y el 28% a partir de ahí. Por eso es tan importante conservar todas las facturas de reformas y mejoras —cada euro que puedas justificar como mejora reduce directamente la base imponible—.

Exenciones que pueden ahorrarte el impuesto

La ley contempla dos exenciones muy relevantes. La primera es por reinversión en vivienda habitual: si destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta. No es necesario reinvertir el 100%; si reinviertes una parte, la exención es proporcional. La segunda es para mayores de 65 años: si la vivienda que vendes es tu residencia habitual, la ganancia está completamente exenta, sin necesidad de reinvertir. Para viviendas que no son la habitual, los mayores de 65 también pueden beneficiarse si constituyen una renta vitalicia con el importe obtenido, hasta un máximo de 240.000 euros.

Errores frecuentes que conviene evitar

El error más común es no conservar los justificantes de las reformas y mejoras realizadas en la vivienda, lo que impide deducirlas al calcular la ganancia. Otro fallo habitual es no tener en cuenta los gastos de compra originales (ITP, notaría, registro) que sí se pueden restar. También es frecuente desconocer el plazo de dos años para la reinversión y perder la exención por no planificar a tiempo. La recomendación es clara: calcula todos los impuestos antes de poner el piso a la venta, para saber exactamente cuánto te quedará en el bolsillo y fijar un precio coherente.