Guía
FinanzasVivienda
·
Marzo 2025
·
8 min de lectura
Guía completa para comprar tu primer piso en España en 2025
Comprar tu primer piso es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Y también la más opaca: nadie te explica bien cuánto dinero necesitas de verdad, qué pasos hay que seguir o qué mira el banco para darte una hipoteca. Esta guía te lo cuenta todo sin rodeos.
¿Estás preparado para comprar?
Antes de buscar piso, hazte estas preguntas:
- ¿Tienes estabilidad laboral? Los bancos quieren ver contrato indefinido o al menos 2 años de antigüedad. Si eres autónomo, necesitarás demostrar ingresos estables durante 2-3 años.
- ¿Piensas quedarte al menos 5-7 años? Por debajo de ese horizonte, comprar rara vez compensa frente a alquilar por los gastos de compraventa.
- ¿Tienes ahorros suficientes? Spoiler: necesitas bastante más del 20% que suele decirse.
¿Cuánto dinero necesitas realmente?
El mayor shock para los compradores primerizos: no es el 20%, es más bien el 30-35% del precio del piso. Esto es lo que necesitas tener ahorrado:
- Entrada (20%): Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación. Si el piso cuesta 250.000€, necesitas 50.000€ de entrada.
- Impuestos (8-10%): ITP si es segunda mano (varía del 4% al 10% según comunidad autónoma) o IVA del 10% si es obra nueva.
- Notaría, registro y gestoría (1-2%): Son gastos regulados pero inevitables.
- Tasación (~400€): Obligatoria para la hipoteca.
Para un piso de 250.000€, necesitas tener entre 75.000€ y 87.000€ ahorrados. Sí, es mucho. Y por eso es importante calcularlo bien antes de empezar a buscar.
El proceso paso a paso
- Búsqueda: Define zona, presupuesto máximo (incluyendo gastos) y requisitos mínimos. Usa Idealista, Fotocasa y agencias locales.
- Visitas: Mira al menos 10-15 pisos antes de decidir. Fíjate en el estado real, la comunidad de vecinos y los gastos mensuales (IBI, comunidad).
- Oferta y negociación: En España se negocia. Un 5-10% por debajo del precio de salida es normal en muchos mercados.
- Contrato de arras: Reservas el piso pagando normalmente un 10% como señal. Si te echas atrás, lo pierdes. Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
- Solicitud de hipoteca: Pide oferta a al menos 3 bancos. Compara TAE, no solo el tipo de interés.
- Firma ante notario: Se firma la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la escritura de préstamo hipotecario. Pagas los impuestos y gastos.
- Registro: El notario envía las escrituras al Registro de la Propiedad. En unas semanas, el piso está oficialmente a tu nombre.
La hipoteca: lo que el banco mira
El banco analiza tu perfil para decidir si te concede la hipoteca y en qué condiciones:
- Ratio de endeudamiento: Tu cuota hipotecaria no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas 2.000€/mes, tu cuota máxima será de 600-700€.
- Estabilidad laboral: Contrato indefinido o años de antigüedad como autónomo.
- Ahorros: Que tengas el 20% de entrada más los gastos demuestra capacidad de ahorro.
- Historial crediticio: No tener deudas impagadas ni estar en ficheros de morosidad (ASNEF/RAI).
- Edad: La hipoteca no puede acabar después de los 75 años normalmente.
Fija, variable o mixta: qué hipoteca elegir
Hipoteca fija: La cuota no cambia nunca. Pagas algo más de interés a cambio de tranquilidad total. Ideal si quieres previsibilidad y planeas quedarte muchos años.
Hipoteca variable: Tu cuota se revisa cada 6-12 meses según el Euríbor. Puede ser más barata si los tipos bajan, pero también puede subir mucho. Más riesgo, potencialmente más barata a largo plazo.
Hipoteca mixta: Los primeros años (3-10) a tipo fijo, luego variable. Combina estabilidad inicial con posible ahorro después. Es la opción más popular en 2025.
Errores comunes al comprar tu primer piso
- No presupuestar los gastos: Mucha gente solo cuenta la entrada y luego se encuentra con 15.000-25.000€ extra de impuestos y gastos.
- No comparar hipotecas: La diferencia entre bancos puede ser de 0,3-0,5% en tipo de interés. En una hipoteca de 200.000€ a 25 años, eso son 15.000-25.000€.
- No negociar: Ni el precio del piso ni las condiciones de la hipoteca. Todo es negociable.
- Comprar con prisas: El FOMO inmobiliario es real, pero las decisiones precipitadas son las más caras.
- No pensar en los gastos mensuales: IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento... pueden sumar 200-400€/mes fácilmente.
El timeline real: cuánto tarda cada paso
Uno de los mayores sustos es descubrir cuánto tiempo tarda el proceso. Aquí un desglose realista:
| Fase | Duración típica | Qué ocurre |
|---|
| Búsqueda de piso | 1–6 meses | Visitas, comparación, negociación. Varía mucho según mercado y criterios. |
| Oferta y arras | 1–2 semanas | Negociación del precio, firma del contrato de arras y pago de la señal (normalmente 10%). |
| Solicitud hipoteca | 2–4 semanas | Envío de documentación a los bancos, evaluación, oferta vinculante (FEIN). |
| Tasación | 5–10 días hábiles | El banco envía a un tasador homologado. El valor de tasación determina el máximo que financia. |
| Notaría | 1–2 semanas tras aprobación | Revisión de borradores (al menos 10 días antes por ley), firma de escritura y de hipoteca. |
| Registro e impuestos | 2–6 semanas | La gestoría paga ITP/AJD y presenta en el Registro. Hasta que no inscribe, la propiedad no es oficialmente tuya. |
| Total proceso | 2–4 meses | Desde arras hasta llaves. Puede alargarse si hay incidencias en el registro o la hipoteca. |
Documentos que debes pedir siempre al vendedor
Antes de firmar las arras, exige estos documentos. Si el vendedor se niega a alguno, es una señal de alarma:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: Confirma que el vendedor es el dueño, si hay cargas (hipotecas, embargos, usufructos) y la descripción registral.
- Certificado de deuda hipotecaria: Si hay hipoteca, confirma el saldo pendiente que se cancelará con la venta.
- Último recibo del IBI pagado: Demuestra que está al corriente y te da el valor catastral (necesario para calcular ITP y plusvalía).
- Certificado de la comunidad de propietarios: Confirma que no hay cuotas impagadas. Las deudas de comunidad van con el piso, no con el propietario.
- Certificado de eficiencia energética: Obligatorio por ley para vender. Clasifica del A al G. Impacta en costes futuros de calefacción y climatización.
- ITE (Inspección Técnica de Edificios): Si el edificio tiene más de 45-50 años, debería tener ITE. Si hay deficiencias, puede haber derramas futuras importantes.
- Cédula de habitabilidad: En algunas comunidades (Cataluña, Valencia, Baleares...) es obligatoria para formalizar la venta.
- Plano o superficie útil real: La superficie registral puede diferir de la útil. Mide o pide la verificación.
El contrato de arras: qué debes saber antes de firmar
Las arras son un contrato privado que reserva el piso para ti mientras se tramita la hipoteca. Es el documento más importante antes de la escritura. Puntos clave:
- Tipo de arras: Asegúrate de que son arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil). Si no se especifica, pueden interpretarse como arras confirmatorias, que obligan a ambas partes a completar la compra sin posibilidad de penalización doble.
- Cantidad: Normalmente el 10% del precio. Esta cantidad se descuenta del precio final al firmar escritura.
- Plazo: Negocia el tiempo suficiente para conseguir la hipoteca (normalmente 60-90 días). Si la tasación sale baja o el banco tarda, necesitas margen.
- Condición suspensiva de financiación: Intenta incluir una cláusula que especifique que si no consigues hipoteca por causas no imputables a ti, las arras se devuelven. No siempre el vendedor acepta, pero protege tu dinero.
- Estado de la vivienda al firmar escritura: Especifica que la vivienda se entrega libre de ocupantes, muebles (si se acuerda) y cargas.
Error frecuente: Firmar arras sin tener pre-aprobación bancaria. Si el banco te deniega la hipoteca y no incluiste condición suspensiva, perderías el 10% de señal (en un piso de 300.000€, eso son 30.000€).
Solución: Consigue primero una pre-aprobación bancaria por escrito antes de firmar arras. No es vinculante pero reduce mucho el riesgo.
Gastos mensuales tras la compra que nadie te cuenta
El precio del piso no es el único coste. Después de comprar, tienes gastos recurrentes que pueden sumar 250–600€/mes fácilmente:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Lo paga el propietario, normalmente en otoño. Varía enormemente según municipio y valor catastral. En una ciudad media suele ser 300–800€/año.
- Comunidad de propietarios: Cuota mensual para gastos comunes (portal, ascensor, limpieza, jardines). Puede ser 50€/mes en un edificio sencillo o 300€/mes en uno con piscina, conserjería y gimnasio.
- Seguro de hogar (multirriesgo): Obligatorio si tienes hipoteca. Entre 200 y 500€/año según coberturas y superficie.
- Seguro de vida: El banco puede exigirlo o bonificar la hipoteca si lo contratas con ellos. Puede ser 300–800€/año según edad y capital.
- Mantenimiento y reparaciones: La regla del 1% dice que debes presupuestar el 1% del valor del piso al año en mantenimiento. En un piso de 200.000€, eso son 2.000€/año o ~167€/mes.
- Garaje/trastero: Si los tienes en comunidad separada, pagan comunidad y/o IBI independiente.
Qué documentos necesitas para pedir la hipoteca
Prepara estos documentos antes de ir al banco para agilizar el proceso:
- DNI o NIE vigente
- Últimas 3 nóminas (o las 2 últimas declaraciones de IRPF si eres autónomo)
- Vida laboral actualizada (obtén en la web de la Seguridad Social con cl@ve)
- Últimas 2 declaraciones del IRPF
- Extractos bancarios de los últimos 3–6 meses (todos los bancos donde tengas cuentas)
- CIRBE — informe de riesgos bancarios (gratis en el Banco de España o solicitado por el banco)
- Nota simple del inmueble (con fecha reciente, del Registro de la Propiedad)
- Contrato de arras firmado (si ya lo tienes)
- Si tienes otras deudas (préstamos, tarjetas): contratos y saldos pendientes
Herramientas gratuitas para hacer tus números
En FinanzasVivienda hemos creado 6 calculadoras que cubren todo el proceso:
Preguntas frecuentes al comprar tu primer piso
¿Puedo comprar sin ahorros del 20%?
Los bancos normalmente no financian más del 80% del valor de tasación. Para jóvenes menores de 35 años, el ICO (Instituto de Crédito Oficial) tiene líneas de aval que permiten hipotecas de hasta el 95% en determinadas comunidades. También algunos bancos tienen hipotecas al 90% para empleados con perfil muy solvente. Sin estas alternativas, necesitas al menos el 20% de entrada más los gastos.
¿Es obligatorio contratar la gestoría del banco?
No. Puedes elegir tu propia gestoría. Desde la Ley 5/2019, si el banco impone su gestoría en los trámites de hipoteca, debe correr con ese coste. Sin embargo, para los trámites de compraventa (ITP, escritura de compra) puedes elegir libremente. La gestoría del banco suele ser más cara pero más cómoda.
¿Puedo negociar el precio con la agencia inmobiliaria o solo con el vendedor?
Puedes negociar a través de la agencia (ella transmite tu oferta al vendedor) o directamente si llegas a hablar con el propietario. En España el margen de negociación suele ser del 5-10% en mercados normales, menos en zonas con mucha demanda (Madrid, Barcelona, costa). La clave es hacer una oferta razonada con datos del mercado, no simplemente pedir un descuento.
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca de primera vivienda y una segunda?
Los bancos suelen financiar hasta el 80% para primera vivienda y solo hasta el 60-70% para segunda. Los tipos de interés también suelen ser algo más altos en segunda vivienda. Además, muchos tipos reducidos de ITP (para jóvenes) solo aplican a primera vivienda habitual.
¿Se puede cancelar una hipoteca antes de tiempo sin penalización?
Desde la Ley 5/2019, las comisiones por amortización anticipada están muy limitadas: en hipotecas variables, máximo 0,25% los primeros 3 años y 0% después. En hipotecas fijas, máximo 2% los primeros 10 años y 1,5% después (o el límite de la pérdida financiera del banco si es menor). Muchas hipotecas actuales ya ofrecen 0% de comisión en amortización anticipada.