Guía completa para comprar tu primer piso en España en 2025

Comprar tu primer piso es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Y también la más opaca: nadie te explica bien cuánto dinero necesitas de verdad, qué pasos hay que seguir o qué mira el banco para darte una hipoteca. Esta guía te lo cuenta todo sin rodeos.

¿Estás preparado para comprar?

Antes de buscar piso, hazte estas preguntas:

• ¿Tienes estabilidad laboral? Los bancos quieren ver contrato indefinido o al menos 2 años de antigüedad. Si eres autónomo, necesitarás demostrar ingresos estables durante 2-3 años.
• ¿Piensas quedarte al menos 5-7 años? Por debajo de ese horizonte, comprar rara vez compensa frente a alquilar por los gastos de compraventa.
• ¿Tienes ahorros suficientes? Spoiler: necesitas bastante más del 20% que suele decirse.

¿Cuánto dinero necesitas realmente?

El mayor shock para los compradores primerizos: no es el 20%, es más bien el 30-35% del precio del piso. Esto es lo que necesitas tener ahorrado:

• Entrada (20%): Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación. Si el piso cuesta 250.000€, necesitas 50.000€ de entrada.
• Impuestos (8-10%): ITP si es segunda mano (varía del 4% al 10% según comunidad autónoma) o IVA del 10% si es obra nueva.
• Notaría, registro y gestoría (1-2%): Son gastos regulados pero inevitables.
• Tasación (~400€): Obligatoria para la hipoteca.

Para un piso de 250.000€, necesitas tener entre 75.000€ y 87.000€ ahorrados. Sí, es mucho. Y por eso es importante calcularlo bien antes de empezar a buscar.

El proceso paso a paso

1. Búsqueda: Define zona, presupuesto máximo (incluyendo gastos) y requisitos mínimos. Usa Idealista, Fotocasa y agencias locales.
2. Visitas: Mira al menos 10-15 pisos antes de decidir. Fíjate en el estado real, la comunidad de vecinos y los gastos mensuales (IBI, comunidad).
3. Oferta y negociación: En España se negocia. Un 5-10% por debajo del precio de salida es normal en muchos mercados.
4. Contrato de arras: Reservas el piso pagando normalmente un 10% como señal. Si te echas atrás, lo pierdes. Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble.
5. Solicitud de hipoteca: Pide oferta a al menos 3 bancos. Compara TAE, no solo el tipo de interés.
6. Firma ante notario: Se firma la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la escritura de préstamo hipotecario. Pagas los impuestos y gastos.
7. Registro: El notario envía las escrituras al Registro de la Propiedad. En unas semanas, el piso está oficialmente a tu nombre.

La hipoteca: lo que el banco mira

El banco analiza tu perfil para decidir si te concede la hipoteca y en qué condiciones:

• Ratio de endeudamiento: Tu cuota hipotecaria no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas 2.000€/mes, tu cuota máxima será de 600-700€.
• Estabilidad laboral: Contrato indefinido o años de antigüedad como autónomo.
• Ahorros: Que tengas el 20% de entrada más los gastos demuestra capacidad de ahorro.
• Historial crediticio: No tener deudas impagadas ni estar en ficheros de morosidad (ASNEF/RAI).
• Edad: La hipoteca no puede acabar después de los 75 años normalmente.

Fija, variable o mixta: qué hipoteca elegir

Hipoteca fija: La cuota no cambia nunca. Pagas algo más de interés a cambio de tranquilidad total. Ideal si quieres previsibilidad y planeas quedarte muchos años.

Hipoteca variable: Tu cuota se revisa cada 6-12 meses según el Euríbor. Puede ser más barata si los tipos bajan, pero también puede subir mucho. Más riesgo, potencialmente más barata a largo plazo.

Hipoteca mixta: Los primeros años (3-10) a tipo fijo, luego variable. Combina estabilidad inicial con posible ahorro después. Es la opción más popular en 2025.

Errores comunes al comprar tu primer piso

• No presupuestar los gastos: Mucha gente solo cuenta la entrada y luego se encuentra con 15.000-25.000€ extra de impuestos y gastos.
• No comparar hipotecas: La diferencia entre bancos puede ser de 0,3-0,5% en tipo de interés. En una hipoteca de 200.000€ a 25 años, eso son 15.000-25.000€.
• No negociar: Ni el precio del piso ni las condiciones de la hipoteca. Todo es negociable.
• Comprar con prisas: El FOMO inmobiliario es real, pero las decisiones precipitadas son las más caras.
• No pensar en los gastos mensuales: IBI, comunidad, seguro de hogar, mantenimiento... pueden sumar 200-400€/mes fácilmente.

Herramientas gratuitas para hacer tus números

En FinanzasVivienda hemos creado 6 calculadoras que cubren todo el proceso:

• ¿Comprar o alquilar? — Compara qué te sale más rentable.
• Tu ahorro vs el mercado — ¿Estás ahorrando más rápido de lo que sube el piso?
• Gastos reales de compra — Calcula el dinero total que necesitas.
• Simulador de hipoteca — Tu cuota mensual y ratio de endeudamiento.
• Amortizar hipoteca — ¿Mejor reducir plazo o cuota?
• Venta de vivienda — Impuestos al vender: plusvalía, IRPF y exenciones.