El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que pagas al comprar una vivienda de segunda mano en España. Su tipo varía enormemente entre comunidades autónomas: del 4% en País Vasco al 10% en Cataluña, Valencia o Cantabria. Eso puede suponer una diferencia de más de 15.000€ en un piso de 250.000€.
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido* |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | — |
| Canarias | 6,5% | — |
| Madrid | 6% | — |
| Navarra | 6% | — |
| Ceuta | 6% | — |
| Melilla | 6% | — |
| Andalucía | 7% | 3,5% |
| La Rioja | 7% | 5% |
| Aragón | 8% | — |
| Asturias | 8% | 3% |
| Baleares | 8% | — |
| Castilla y León | 8% | 4% |
| Extremadura | 8% | — |
| Murcia | 8% | 3% |
| Galicia | 9% | — |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% |
| Cantabria | 10% | 5% |
| Cataluña | 10% | 5% |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% |
* Tipo reducido para jóvenes (<35 años), primera vivienda o viviendas de bajo valor. Condiciones específicas por comunidad.
Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP si cumples ciertos requisitos. Los más comunes:
Estos tipos reducidos pueden ahorrarte miles de euros. Si tienes menos de 35 años y es tu primera vivienda, comprueba siempre si tu comunidad ofrece reducción.
Depende del tipo de vivienda:
Imagina que compras un piso de 250.000€ de segunda mano:
Si además en Madrid compras con menos de 35 años, el tipo no cambia (Madrid no tiene reducción). Pero en Andalucía pasarías del 7% al 3,5%, ahorrándote 8.750€ en un piso de 250.000€.
Calcula el ITP exacto de tu comunidad con nuestra calculadora de gastos de compra.
Los tipos reducidos no son automáticos: hay que cumplir los requisitos y solicitarlos expresamente en la autoliquidación. Estos son los más relevantes:
Para compradores menores de 35 años que adquieren su primera vivienda habitual con un valor máximo de 150.000€ (130.000€ en algunos casos con discapacidad). La vivienda debe ser la habitual durante al menos 3 años. Fuera de este caso, hay también un tipo reducido del 3,5% para familias numerosas con precio máximo de 250.000€.
Para menores de 35 años, primera vivienda habitual con precio no superior a 125.000€. También aplica al 3% para personas con discapacidad igual o superior al 33% y familias numerosas. La base imponible del IRPF no puede superar 35.000€ (tributación individual) o 45.000€ (conjunta).
Para menores de 36 años, primera vivienda habitual en municipios de menos de 10.000 habitantes o en municipios con problemas de despoblación. También existe un tipo del 4% para familias con 2 o más hijos o para personas con discapacidad desde el 65%.
Para menores de 35 años, primera vivienda habitual con valor no superior a 150.253€. La base imponible general del IRPF no puede superar 24.000€ (individual) o 34.000€ (conjunta).
Para menores de 30 años, primera vivienda habitual con precio máximo de 200.000€. También al 5% para familias numerosas sin límite de precio. Fuera de estos casos, el tipo general es del 10%.
Para compradores con base imponible del IRPF inferior a 30.000€ (individual) o 48.000€ (conjunta), primera vivienda habitual. También al 5% para familias numerosas y al 5% para menores de 33 años con rentas bajas. El tipo general es del 10%.
Tipo reducido del 8% (frente al 10% general) para menores de 35 años con base imponible del IRPF inferior a 25.000€. También aplica el 8% para familias numerosas. Existe además un tipo especial del 4% para personas con discapacidad superior al 65%.
Para menores de 36 años, primera vivienda habitual con precio inferior a 150.000€. El tipo reducido también aplica para familias numerosas y para inmuebles en municipios con riesgo de despoblación.
Depende del tipo de vivienda:
Al comprar obra nueva, además del IVA del 10%, hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también se llama "impuesto de las hipotecas" coloquialmente. Lo recauda la comunidad autónoma y varía entre el 0,5% y el 2% del precio de escritura (o del capital hipotecario, según el concepto).
| Comunidad | AJD vivienda | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 0,75% | Tipo general; bonificado para hipoteca tras Ley 5/2019 |
| Andalucía | 1,2% | 0,3% para primera vivienda habitual ≤130.000€ |
| Cataluña | 1,5% | 0,5% para primera vivienda familiar con ciertos ingresos |
| Comunidad Valenciana | 1,5% | 0,1% para primera vivienda habitual jóvenes |
| Castilla y León | 1,5% | 0,4% en municipios con riesgo de despoblación |
| Galicia | 1,5% | 1% tipo general |
| País Vasco | 0,5% | Régimen foral propio |
| Navarra | 0,5% | Régimen foral propio |
| Canarias | 0,75% | — |
| Baleares | 1,2% | — |
Nota: Desde la Ley 5/2019, en las hipotecas el AJD lo paga el banco, no el comprador. En la compraventa sin hipoteca, lo paga el comprador sobre el precio escriturado.
El ITP debe presentarse y pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la escritura ante notario (los días inhábiles, festivos y fines de semana no cuentan). El proceso:
Si presentas el modelo fuera del plazo voluntario de 30 días hábiles sin requerimiento previo de Hacienda, se aplican recargos:
Si es la Administración quien te requiere (inspección fiscal), se aplican sanciones que pueden llegar al 50%–150% de la cuota. La gestoría del banco o de la notaría suele encargarse de la gestión para evitar estos problemas.
Caso: Compras un piso de segunda mano por 250.000€.
Madrid (6%): ITP = 15.000€. AJD solo aplica en hipoteca (pagado por el banco desde 2019). Gastos totales impuestos: ~15.000€.
Valencia (10%): ITP = 25.000€. Diferencia con Madrid: 10.000€ extra en impuestos por el mismo piso.
Andalucía si eres menor de 35 años (3,5%): ITP = 8.750€. Ahorro vs tipo general del 7%: 8.750€ menos.
No. El ITP es un gasto de compraventa que los bancos no financian. Tienes que pagarlo de tu bolsillo, de los ahorros. Por eso la regla habitual dice que necesitas tener ahorrado al menos el 30% del precio (20% de entrada + 10% de gastos, incluyendo ITP, notaría y registro).
Algunos bancos ofrecen hipotecas del 90% o incluso del 100% en casos especiales, pero los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro) nunca se financian hipotecariamente.