La plusvalía municipal es uno de los impuestos más opacos y polémicos del sistema tributario español. Se paga al ayuntamiento cuando vendes, heredas o donas un inmueble, y muchos vendedores se encuentran con una factura inesperada de miles de euros. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, el cálculo cambió radicalmente. Aquí te explicamos cómo funciona ahora.
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava la supuesta subida de valor del suelo (no del edificio) desde que compraste hasta que vendes. Lo recauda el ayuntamiento, no Hacienda.
Cualquier persona que transmita un inmueble urbano (venta, herencia, donación). Los terrenos rústicos están exentos. También están exentas las transmisiones entre cónyuges por liquidación de gananciales y las transmisiones a entidades públicas.
Desde noviembre de 2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021), existen dos métodos de cálculo y el contribuyente paga el que sea menor:
Método real: Se basa en la ganancia real obtenida.
Base imponible = (Precio venta − Precio compra) × (Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total)
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal (máx. 30%)
Método objetivo: Se basa en coeficientes que publica el Gobierno según los años de tenencia.
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo municipal (máx. 30%)
Los coeficientes para 2024 según años de tenencia:
| Años | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coef. | 0,14 | 0,13 | 0,15 | 0,17 | 0,17 | 0,16 | 0,12 | 0,10 | 0,09 | 0,08 |
| Años | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20+ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coef. | 0,08 | 0,08 | 0,08 | 0,10 | 0,12 | 0,16 | 0,20 | 0,26 | 0,36 | 0,45 |
Datos: Compra por 200.000€, venta por 300.000€, valor catastral del suelo 60.000€, 10 años de tenencia, tipo municipal 30%.
Método real: Ganancia = 100.000€ × (60.000€ ÷ 200.000€) = 30.000€. Cuota = 30.000€ × 30% = 9.000€
Método objetivo: Base = 60.000€ × 0,08 = 4.800€. Cuota = 4.800€ × 30% = 1.440€
En este caso el método objetivo es mucho menor. Pagarías 1.440€ en vez de 9.000€.
Calcula tu plusvalía exacta con ambos métodos en nuestra calculadora de venta de vivienda.
Importante: Las exenciones de reinversión y mayores de 65 aplican al IRPF (Hacienda), no a la plusvalía municipal (ayuntamiento). Son impuestos distintos con reglas distintas.
Hasta 2021, la plusvalía se calculaba solo con el método objetivo, aplicando coeficientes al valor catastral. El problema: te hacían pagar incluso si habías vendido a pérdidas, porque los coeficientes siempre daban un resultado positivo.
El Tribunal Constitucional declaró este sistema inconstitucional en noviembre de 2021 (STC 182/2021). El Gobierno aprobó un nuevo Real Decreto-ley que introdujo el sistema dual actual: dos métodos y pagas el menor. Además, si demuestras que no hay incremento real de valor, no pagas.
Lo necesitas para el cálculo. Puedes encontrarlo en: